Effektive Portfolio-Analyse durch Markt-Objekt-Rating

AusgangslageEine Pensionskasse aus der Innerschweiz beauftragte die Adimmo AG mit der Neubewertung sowie einem Markt-Objekt-Rating ihres gesamten Immobilienportfolios in der Schweiz; dabei handelt es sich um 30 über die gesamte Schweiz verteilte Wohn-und Geschäftsliegenschaften, zumeist mittlerer Grösse.

Beurteilung: Die Grundlagen für die Beurteilung der Objekte waren alle wesentlichen Objektunterlagen sowie auch eine ausführliche Besichtigung aller Objekte. Aufgrund der eruierten Daten wurden Beurteilungen vorgenommen, welche einerseits die Ist-Situation widerspiegelten, andererseits aber auch schon Aussagen zu den Entwicklungstrends integrierten.

Methodik: Die Methodik der Beurteilung erfolgt in zwei Schritten:

1. Beurteilung auf Objektstufe – Ziel ist die detaillierte Analyse und Bewertung einer Immobilie (Grösse, Zustand, Standort, Marktumfeld)

2. Beurteilung des gesamten Portfolios und Positionierung im Marktumfeld – Ziel ist die Gesamtbeurteilung eines Portfolios (regionales, nationales Marktumfeld; Zusammenspiel der Objekte im gesamten Portfolio).

Objektstufe: Das folgende Beispiel (Abbildung 1) veranschaulicht, wie die Beurteilung – hier wurde der Makrostandort analysiert – auf Objektstufe erfolgt und welche Kriterien zur Bewertung herangezogen wurden.

Die Beurteilung des Mikrostandorts, der Marktattraktivität, der Gebäude- und Nutzungsstruktur, des Gebäudezustands sowie auch die Objektperformance erfolgen in der selben Methodik wie in diesem Beispiel aufgeführt. Der Vorteil dieser Beurteilung liegt ganz klar in der Objektivität der Beurteilungsmassstäbe.

Wenn die Einzelergebnisse der Beurteilungen vorliegen, werden sie in einer Ratingübersicht je Objekt zusammengefasst (Abbildung 2).

Portfoliostufe: Nun liegen sämtliche Informationen für die Beurteilung des gesamten Portfolios und dessen Positionierung im Markt­umfeld vor. Diese Beurteilung erfolgt in Form einer Matrix-Auswertung und anschliessend in einer ausformulierten Gesamtbeurteilung (Abbildung 3).

Optimierungslösungen: Aus den Analysen und Beurteilungen ergaben sich für die Pensionskasse konkrete Optimierungsempfehlungen, die im Anschluss an das Markt-Objekt-Rating mit Begleitung der Adimmo AG umgesetzt wurden. Durch sie konnte die Performance über das Gesamtportfolio nennenswert verbessert werden.

Konkret sahen die wichtigsten Optimierungslösungen wie folgt aus:

› Bei fünf Liegenschaften wurden die Markt-Objekt-Eigenschaften und der Entwicklungstrend der Wettbewerbsposition als beträchtliches längerfristiges Risiko eingeschätzt. Entweder erwies sich der Standort als zu wenig tragfähig oder eine sinnvolle Anpassung der Nutzungsstruktur an die Marktgegebenheiten liess sich nicht mit vertretbarem Aufwand bewerkstelligen. Alle fünf Liegenschaften wurden deshalb für den Verkauf unter den aktuell äusserst attraktiven Marktbedingungen bestimmt. Sie wurden hinsichtlich der besten Vermarktungsstrategie untersucht, worauf drei von ihnen «en bloc», und zwei im neu begründeten Stockwerkeigentum veräussert werden konnten. Die aus diesen Verkäufen freigewordenen Mittel konnte die Pensionskasse in Neubauprojekte an längerfristig guten Lagen, mit zeitgemässen Wohnungen und bestem Ausbaustandard reinvestieren.

›Bei sechs Liegenschaften wurden unzeitgemässe und abnehmend marktkonforme Objekteigenschaften an durchschnittlich attraktiven Standorten festgestellt. Teilweise bestand die Gefahr einer «Ghettoisierungs»-Abwärtsspirale. Aufgrund der Empfehlungen wurden für alle Liegenschaften Modernisierungs- und Aufwertungsprojekte aufgegleist, welche deren Wettbewerbsposition längerfristig wieder sicherstellen konnten.

›Bei drei grundsätzlich gut laufenden und problemlosen Liegenschaften an attraktiven Standorten wurden wesentliche Wertsteigerungspotenziale geortet. Mittlerweile wurden für diese Liegenschaften Machbarkeitsstudien und/oder Projekte hinsichtlich der Realisierung einer Wertsteigerung sowie Verbesserung der Rentabilität aufgegleist.

›Für die Liegenschaften in Genf half eine juristische Beratung, den Umgang mit Erneuerung und dem Genfer Mietrecht effizienter zu gestalten. Anschliessend wurden längerfristige Erneuerungs-, Bewirtschaftungs- und Vermietungsstrategien für die attraktiven, aber zum Teil stark sanierungsbedürftigen Genfer Liegenschaften erarbeitet.

›Im Bereich der Datenerfassung und Steuerung auf Portfolioebene werden derzeit verschiedene organisatorische Anpassungen geprüft: Die Steuerungs- und Projektprozesse werden nun klarer, zielgerichteter und nachvollziehbarer auf Basis einer neuen Portfoliostrategie geführt.